NXDR－2023－01001

宁政办发〔2023〕1号

宁乡市人民政府办公室

关于印发宁乡市保障性租赁住房建设

管理实施细则的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，市直机关各单位：

《宁乡市保障性租赁住房建设管理实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

                    宁乡市人民政府办公室         

                   2023年1月18日         

宁乡市保障性租赁住房建设管理实施细则

第一章 总则

第一条 为鼓励和支持市场主体投资建设保障性租赁住房，多渠道解决新市民的阶段性住房问题，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《湖南省住房和城乡建设厅关于加快发展保障性租赁住房的通知》（湘建保〔2022〕2号）、《长沙市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（长政办发〔2021〕75号）等文件精神，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 保障性租赁住房主要面向有租住需求的新就业大学生、青年人、产业工人等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

第三条 保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并完善相关配套。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

第四条 宁乡市人民政府是宁乡市保障性租赁住房的责任主体。市住房城乡建设（住房保障）部门是宁乡市保障性租赁住房建设管理工作的主管部门，负责宁乡市范围内保障性租赁住房建设管理的具体工作。市发改、财政、自然资源、税务、金融等部门根据职能职责制定相应实施细则，确保政策落实到位。市水利、电力、燃气等部门单位落实保障性租赁住房相关支持优惠政策。市政府督查室负责督促、检查相关政策的贯彻实施情况，推动相应政策落地生效。

第五条 保障性租赁住房建设要综合考虑居住人员的实际需要，选址在交通便利、公共设施齐全的区域，配套建设好水、电、气、路、管网等市政基础设施和教育、卫生、文化、医疗等公共服务设施。

第二章 筹集方式

第六条 利用集体经营性建设用地建设。在尊重农民集体意愿的基础上，经市人民政府同意，支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

第七条 利用企事业单位自有闲置土地建设。企事业单位依法取得使用权的土地（含低效和闲置工业用地），经市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

第八条 利用产业园区配套用地建设。经市人民政府同意，在确保安全的前提下，产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总面积的比例上限可由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。鼓励将产业园区中多个工业项目配套比例对应的用地面积或建筑面积集中，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

第九条 利用存量闲置房屋建设。闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。住宅可直接改造装修为保障性租赁住房。非居住存量房屋改建项目和住宅改造装修项目应符合选址合理、权属清晰、结构安全、消防安全等要求，且土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住存量房屋，不得改建为保障性租赁住房。

支持企事业单位将自有存量闲置房屋通过委托运营的方式交由专业公司运营管理。

第十条 适当利用新供应国有用地建设。按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住宅项目，可通过“按比例配建”“限地价、竞自持”等方式配建一定比例的保障性租赁住房。对符合有关要求的待开发商业用地或商住比例明显偏高的房地产项目用地，按程序报批后可将商业部分调整一定比例建设保障性租赁住房，土地用途按规定调整为租赁住房用地。

第三章 计划与建设管理

第十一条 制定年度计划。每年9月底前，市住房城乡建设（住房保障）部门根据长沙市住房和城乡建设局制定的“十四五”保障性租赁住房规划，制定下一年度保障性租赁住房年度供应计划，经市人民政府同意后报长沙市住房和城乡建设局。市自然资源局依据保障性租赁住房年度供应计划，制定保障性租赁住房土地年度供应计划，经市人民政府同意后报长沙市自然资源和规划局。

第十二条 计划编制下达。市住房城乡建设（住房保障）部门根据长沙市住房和城乡建设局下达的保障性租赁住房年度建设计划，将计划下达至园区及项目单位，组织全市保障性租赁住房建设工作。

第十三条 建设适用标准。按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设使用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）执行。

第十四条 消防安全管理。保障性租赁住房的运营主体要落实消防安全责任制，配备符合规定的消防设施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，定期开展消防安全检查。

第四章 项目申请

第十五条 项目申请单位向市住房城乡建设（住房保障）部门提出申请，市住房城乡建设（住房保障）部门要建立常态化申请受理机制，及时受理项目申请。项目所在地为宁乡经济技术开发区、宁乡高新技术产业园区的，申请单位需取得园区管委会同意后，向市住房城乡建设（住房保障）部门提出申请。

第十六条 保障性租赁住房新建项目申请应提交以下资料：

1.项目申请表；

2.用地手续（委托实施的需提交授权委托书或委托合同）；

3.项目建设方案（附相关图纸）；

4.营业执照或其他证明材料；

5.法人证书；

6.企事业单位利用自有闲置土地建设保障性租赁住房的，应经股东大会（有2名以上股东的企业）等民主程序决策同意；有上级主管部门或资产管理部门的，应经其批复同意；

7.集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的，应经村（居）民代表大会表决或民主程序决策同意；

8.其他按要求提供的资料。

第十七条 利用非居住存量闲置房屋改建项目申请应提交以下资料：

1.项目申请表；

2.房屋权属证明（委托实施的需提交改建授权委托书或委托合同）；

3.房屋安全检测报告；

4.改建方案（附相关图纸）；

5.运营方案；

6.营业执照或其他证明材料；

7.法人证书；

8.其他按要求提供的资料。

第十八条 住宅改造装修项目申请应提交以下资料：

1.项目申请表；

2.房屋权属证明（委托实施的需提交改造装修授权委托书或委托合同）；

3.改造装修方案；

4.运营方案；

5.营业执照或其他证明材料；

6.法人证书；

7.其他按要求提供的资料。

第十九条 利用非居住存量闲置房屋改建和住宅改造保障性租赁住房，应满足以下条件：

（一）改建或改造前应依法取得土地、不动产权证或其他权属材料，且房屋不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押等其他权利限制的，应取得相关权利人书面同意。

（二）利用非居住存量闲置房屋改建保障性租赁住房不得与生产、仓储、经营场所组合或贴临改建；改建规模原则上不少于50套（间）且项目总建筑面积不少于1000平方米。

（三）利用住宅改造保障性租赁住房原则上应以整栋、整单元或整层为基本改造单位，按原规划设计的最小单元且按现有户型改造，不得改变原建筑主体或承重结构；改造规模原则上不少于50套（间）且项目总建筑面积不少于1000平方米。

（四）法律、法规规定的其他条件。

第五章 项目联合审查

第二十条 保障性租赁住房项目联合审查由市人民政府牵头组织，市住房城乡建设（住房保障）部门具体承办。

第二十一条 保障性租赁住房项目联合审查程序如下：

（一）市住房城乡建设（住房保障）部门在收到项目单位申请后5个工作日内对申请材料的完整性进行初审，对项目是否符合保障性租赁住房发展规划、年度计划等进行核实，并联合市发改、财政、自然资源等相关部门对申报项目进行实地核验。初审不合格的，一次性告知项目单位。

（二）初审合格的项目，市住房城乡建设（住房保障）部门在10个工作日内报请市人民政府组织市发改、财政、自然资源等部门及园区、乡镇（街道）召开项目联合审查会议进行项目认定。

市发改局对项目可行性、概算审批等进行审查；

市财政局对项目资金来源及使用等进行审查；

市自然资源局对项目用地等进行审查；

市国土规划技术服务中心对项目规划设计方案、改建方案（改造装修方案）等进行审查；

市住房城乡建设局对项目图纸、建设方案、改建方案（改造装修方案）等进行审查；

园区对区内项目真实性、建设方案、改建方案、改造装修方案、消防验收（备案）、竣工验收及备案、房屋安全结构等进行审查；

与会单位要对联审项目形成评审意见，市住房城乡建设（住房保障）部门综合与会单位意见，出具评审结论。

（三）审查通过的保障性租赁住房项目在市人民政府门户网站或市住房城乡建设（住房保障）部门网站进行公示，公示期不少于5个工作日，公示无异议的，由市住房城乡建设（住房保障）部门在公示结束10个工作日内出具保障性租赁住房项目认定书。

第二十二条 已纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点的保障性租赁住房项目可直接出具保障性租赁住房项目认定书，不需要进行项目联合审查。

第六章 项目报建与实施

第二十三条 对已出具项目认定书的保障性租赁住房项目，相关部门应根据保障性租赁住房项目认定书办理相关手续。

第二十四条 对利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的项目，市自然资源、住房城乡建设部门应受理并依法依规办理用地、规划、工程、施工等相关手续。

第二十五条 对利用企事业单位自有闲置土地（含低效、闲置工业用地）和利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房的项目，市自然资源部门应受理并依法依规办理变更土地用途以及调整相关技术指标等相关手续。

第二十六条 对利用非居住存量房屋改建作为保障性租赁住房的项目，市自然资源部门应受理并依法依规出具同意改变用途的意见，市住房城乡建设部门应根据同意改变用途的意见受理并办理建设手续。住宅可直接办理改造装修手续。

第二十七条 保障性租赁住房项目手续齐全后方可组织项目实施。项目建设单位要落实工程质量首要责任，勘察、设计、施工、监理单位要落实工程质量主体责任。水、电、气、路、通讯等城市基础设施项目要与保障性租赁住房同步设计、同步建设、同步交付使用。

第二十八条 保障性租赁住房以单套（间）建筑面积不超过70平方米的小户型为主。应当提供简约、环保的基本装修，具备拎包入住的条件，合理配套商业服务设施，满足日常生活所需。

第七章 项目备案及监管

第二十九条 市住房城乡建设（住房保障）部门将已出具保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目报请市人民政府同意后，以市人民政府名义报送长沙市住房和城乡建设局备案。

第三十条 市住房城乡建设（住房保障）部门加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，市质量安全监管机构对保障性租赁住房建设进行工程质量、安全全过程监督。

第八章 项目验收

第三十一条 保障性租赁住房项目建设完成后，项目单位应向市住房城乡建设（住房保障）部门申请保障性租赁住房项目相关内容验收，市住房城乡建设（住房保障）部门牵头组织相关部门（前期参与联合审查部门）开展保障性租赁住房项目相关内容验收，各部门按职责验收后出具验收意见，市住房城乡建设（住房保障）部门根据项目评审通过的建设方案抽检复核后，形成结论性验收意见，验收合格的项目方可投入使用。保障性租赁住房项目申报单位须在项目完成验收后15个工作日内，将验收资料报市住房城乡建设（住房保障）部门备案。

第九章 运营管理

第三十二条 纳管备案。项目验收后，项目申请单位应在长沙市住房租赁监管服务平台办理企业备案、项目备案、房源备案。保障性租赁住房出租人与承租人签订租赁合同后，应于15个工作日内在长沙市住房租赁监管服务平台办理租赁合同备案。

第三十三条 运营主体。保障性租赁住房项目由其所有权人或者其委托的运营单位运营管理，运营管理接受市住房城乡建设（住房保障）部门监督。保障性租赁住房产权单位或运营单位应当做好保障性租赁住房及其配套设施的维修、养护工作，确保保障性租赁住房正常使用。

第三十四条 准入退出。保障性租赁住房出租方案由产权单位或运营单位确定，并接受市住房城乡建设（住房保障）部门的监督。保障性租赁住房由申请人或申请人所在单位统一向项目产权单位或运营单位申请。承租人承租保障性租赁住房准入条件不设收入线，原则上应在项目所在辖区的城区或园区无自有住房（由个人诚信申报）；承租人在项目所在辖区的城区或园区持有自有住房后，应退出保障性租赁住房。

第三十五条 运营期限。新建类保障性租赁住房，租赁持续运营期限不少于10年（商住经营性用地配建租赁住房作为保障性租赁住房的，租赁持续运营期限按照履约协议书约定的持有运营期限执行）；利用存量闲置房屋建设的保障性租赁住房，租赁持续运营期限不少于8年。纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点奖补的保障性租赁住房，租赁持续运营期限按照中央财政支持住房租赁市场发展试点有关规定执行。

新建类保障性租赁住房和利用存量闲置房屋建设的保障性租赁住房，租赁持续运营期限从项目投入运营并在长沙市住房租赁监管服务平台备案起开始计算。

保障性租赁住房项目持续运营期满，向市住房城乡建设（住房保障）部门申请并经上级部门审批同意后，可退出保障性租赁住房管理。

第三十六条 运营监管。保障性租赁住房在运营期内不得转租转借和改变房屋租住用途，不得用于酒店、宾馆、旅馆及民宿等特种行业，运营期内不得上市销售或变相销售。严禁以保障性租赁住房为名违规经营和骗取优惠。运营期内涉及整体转让的，转让后使用性质、土地用途和土地取得方式不变，转让后应向市住房城乡建设（住房保障）部门报备。

第十章 政策支持

第三十七条 取得保障性租赁住房项目认定书和信息备案文件的保障性租赁住房项目，可享受第三十八条至第四十一条规定的相关支持政策。

第三十八条 落实中央补助资金支持政策。积极争取通过中央、省、市现有经费渠道，持续加大对保障性租赁住房的资金支持。

第三十九条 落实税费支持政策。综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

第四十条 落实民用水电气价格政策。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设、改建保障性租赁住房，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。存在混合性质情况的，应分表计量，实现独立计量，执行分类价格。

第四十一条 落实金融支持政策。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。支持保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金（REITs）融资。

第十一章 附则

第四十二条 本实施细则由市住房城乡建设（住房保障）部门负责解释。本实施细则自2023年1月18日起施行，有效期五年。