NXDR－2025－00001

宁政发〔2025〕5号

宁乡市人民政府

关于全面推进物业管理工作的实施意见

各乡镇人民政府、街道办事处，市直机关各单位：

为全面推进物业管理工作，提升小区治理能力，共同营造和谐文明居住环境，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）《湖南省物业管理条例》《湖南省城镇居民住宅区消防安全管理若干规定》《湖南省住房和城乡建设厅等四部门关于印发〈关于加强城市住宅小区协同治理的指导意见〉的通知》（湘建房〔2021〕231号）等法规和政策文件精神，结合我市实际，现提出如下实施意见。

一、建立健全物业监管机制

（一）理顺物业管理工作体制

完善物业管理联席会议制度，及时研究解决物业管理工作中跨部门的重大问题，推动小区治理协同联动，构建“党建引领、政府主导、部门联动、属地负责、业主自治”的物业管理工作体系，形成权责清晰、运转高效的物业管理工作格局。

（二）明确工作职责

各部门单位按照职能职责分工，各司其职，落实相关工作任务（具体见附件）。

二、强化物业设施设备源头管理

（一）强化房地产开发项目监管。市住建局办理房地产开发项目施工许可证时，需要求开发企业提供建设资金已落实承诺书，并监督开发企业严格执行项目资本金制度。规范预售资金使用，确保专款专用。实行配套建设联动监管机制，对未通过联合验收的开发项目，市住建局不予办理竣工验收备案手续，市自然资源局不予办理权属登记手续。

（二）严格物业承接查验。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。住宅建设工程项目交付使用15日前，建设单位应邀请业主代表、市住建局（市住房保障服务中心）及所在乡镇（街道）、村（社区）工作人员参加，与物业服务企业共同完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业服务企业重新选聘的，业主委员会或村（社区）组织新旧物业进行承接查验后方可交接使用，并将新签订的物业服务合同报市住建局备案。

（三）强化建设单位保修责任。建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。鼓励建设单位通过购买保险的方式履行物业保修责任。

（四）强化小区物业内部杆、管、线安全管理。在物业服务区域内开展打桩、取土、挖掘、顶进等动土作业施工前，物业服务企业应加强与供水、供电、供气等单位的联动协调，防止发生停水、停电、停气等事件及安全事故，并积极配合安全隐患整改。

三、规范和优化企业管理服务

（一）完善物业管理招投标制度。建立物业服务企业选聘招投标代理机构建议目录，由市住建局（市住房保障服务中心）联合街道办事处（乡镇人民政府）组织指导实施。建设单位在销售物业之前，应严格执行新建住宅前期物业管理招投标制度，选聘物业服务企业。业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。

（二）加强对物业服务企业的考核。建立“行业部门＋第三方”相结合的考核测评机制。由市住建局（市住房保障服务中心）、街道办事处（乡镇人民政府）、市城管局、物业协会、第三方机构等，每半年组织对物业服务企业进行综合测评。测评结果及时公布，接受社会监督，同时纳入诚信体系管理，作为物业服务企业评先评优、承接项目和强制退出的重要依据。建立物业服务企业红黑榜评定机制，连续二次或累计三次进入黑榜的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织指导业主委员会在物业服务合同中明确将以上内容约定为解除合同条款之一。

（三）推进物业服务标准化建设。积极推广《物业承接查验协议》《物业服务合同》等示范文本，指导监督物业服务企业在显著位置设置意见箱、物业服务公开栏、事务公示栏，及时公示物业服务内容和标准。积极引导和监督物业协会推动物业服务质量等级认定，逐步实现等级认定全覆盖。市发改和住建部门应联合制定物业服务质量等级分级收费标准，建立质价相符的物业服务费收费机制。积极推动智慧物业建设，打造一批智慧物业试点示范项目。

四、培育业主自我管理能力

（一）规范业主委员会运行。业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项。街道办事处（乡镇人民政府）负责指导成立业主大会筹备组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。同时，应加大对业主委员会履职的指导和监督，逐步推行业委会主任“轮值制”。

（二）明确业主委员会工作经费。首次业主大会会议经费由建设单位承担，具体经费标准以上级最新文件为准。老旧小区首次业主大会会议经费可以由业主自筹解决，也可以由街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会从有关经费中解决。确有困难的，市住建局（市住房保障服务中心）可以向市人民政府申请协调解决。业主委员会工作经费和工作津贴，可以在公共部位经营性收益中列支，也可以通过其他方式筹集。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定并公示。

（三）规范公共收益管理。业主委员会或物业服务企业应依法管理、使用小区公共收益，于每年3月底前公布上一年度的信息，公示期不少于30日。

（四）提升业主自我管理能力。引导业主参照《业主大会议事规则》《管理规约》示范文本，共同制定业主大会自治规章，积极参与小区治理。推行业主大会决策电子投票制，成熟一个、实施一个，力争三年内全面完成。

（五）加强基层党组织建设。倡导机关事业单位党员干部积极参与所在小区群防群治。充分发挥小区党组织对业主委员会、物业服务企业的政治引领作用，支持各小区将党支部对小区事务的组织领导写入业主大会议事规则和小区管理规约。全面推行小区党支部、业主委员会“双向进入、交叉任职”，逐步实现业主委员会党员占比超过50%，对表现突出的，予以推介和表彰。支持政协基层民主协商进小区工作。

五、着力破解物业管理难题

（一）提高物业服务费收缴率。物业服务企业应公示物业服务费收缴情况并及时更新（不含包干制）。公职人员和党员干部应带头交纳物业费，对无故拖欠的，由所在单位督促交纳。

（二）规范物业维修资金存放、管理和使用。采取竞争性存放方式择优确定专户管理银行，提高资金存放效益。完善物业维修资金管理制度，畅通应急维修“绿色通道”；规范物业维修资金工程预结算管理，建立招标代理机构、造价咨询机构建议目录，供业主选择。逐步推行物业维修资金使用线上审批，提升办事效率。对没有物业维修资金需进行应急维修的小区，采取业主自筹等方式解决。

（三）保障电梯安全运行。严格落实电梯定期检验制度，开展电梯安全技术评估，将电梯故障维修纳入应急维修紧急情况范畴，做到“快处快修”。积极推进老旧电梯更新改造。鼓励利用维修资金购买商业保险用于电梯维修。

（四）加强停车规划管理。加强小区车位管理，制定停车规约，规范停车收费，坚决打击占用消防通道行为。合理划定小区内行车路线，打通小区与街区道路微循环。引导业主探索并建立小区建筑前区停车资源有偿服务制度。实施错时停车，鼓励业主与周边单位协商停车资源共享。持续开展电动自行车、摩托车安全隐患全链条整治。

（五）协同推进住宅小区巡查执法。有执法职责的部门应当依照职责分工，全面深化落实执法进住宅小区，开展联合巡查，并在小区内显著位置公布部门联系人姓名、电话及职责，及时受理相关诉求。做实“街道吹哨，部门报到”联动机制，及时研究解决辖区内物业管理有关事项。物业服务企业应加强配合，对违法违规行为实行第一时间“发现、劝阻、报告”制度，积极协助开展执法活动。

（六）调处物业管理纠纷。建立多层次矛盾纠纷调解网络，各职能部门应积极配合和参与调解工作，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解互动。组建小区调解室，协调解决小区矛盾纠纷。支持人民法院开通审判绿色通道，探索推进物业领域“流动法庭进小区”，通过“以案说法”判决处置范例，形成示范。

（七）健全公益诉讼长效机制。检察机关充分发挥法律监督职能，依法在电梯安全、消防安全等安全生产领域，以及公民个人信息保护等领域开展公益诉讼工作，切实维护国家利益和社会公共利益。

六、强化物业管理工作保障

（一）加大物管宣传力度。加强物业管理政策宣传和舆论引导，引导广大业主依法理性维权、物业服务企业规范管理，营造关心支持物业行业发展的浓厚氛围。党员干部应带头遵守物业管理法律法规，积极参与和谐文明社区共建，力争将各类物业矛盾化解在基层。

（二）充实物业管理人员。市住建局（市住房保障服务中心）应加强对小区物业管理工作的指导。街道办事处（乡镇人民政府）应明确专人指导小区物业管理工作。实行社区干部联小区，每周不少于1天驻小区办公。相关职能部门应组织人员下沉片区或小区，街道办事处（乡镇人民政府）可对其工作开展评价。

（三）加大物业管理投入。按照事权与财权相匹配原则，市财政每年配套安排物业管理专项经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，用于行业产业发展、老旧小区提质、社区（村）物业监管、物业企业奖励、物业管理培训和行业诚信建设等，培育一批服务优、有影响力的物业服务企业。街道办事处（乡镇人民政府）应适当配备小区治理专项经费；鼓励和引导物业维修资金竞争性存放银行支持小区工作经费；鼓励和引导物业服务企业按照统一标准在各物业服务项目中支持小区工作经费；上述经费的管理和使用由街道办事处（乡镇人民政府）统筹，并制订相应考核机制，确保科学、高效使用并公示。

本实施意见自2025年8月25日起实施，有效期5年，市内原有相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。

附件：各部门单位职责分工表

宁乡市人民政府

2025年8月25日

附件

各部门单位职责分工表

抄送：市委有关部门，市人武部，市人大常委会办公室，市政协办公室，

市人民法院，市人民检察院。

宁乡市人民政府办公室 2025年8月25日印发